房地產(chǎn)藍(lán)皮書是什么，具體都有什么內(nèi)容？《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心、社科文獻(xiàn)出版社發(fā)行。編撰者針對(duì)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展變化，審視和評(píng)判中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提出對(duì)策建議，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展起到了一定的參考或指導(dǎo)作用，是一項(xiàng)值得肯定和鼓勵(lì)的工作。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院每年發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》的時(shí)候都會(huì)引起媒體與社會(huì)的廣泛關(guān)注。

看點(diǎn)1：2015，**兩重天

藍(lán)皮書指出，目前一線城市和少量二線城市面臨補(bǔ)庫(kù)存難題，本輪房?jī)r(jià)過(guò)快上漲進(jìn)一步透支居民未來(lái)消費(fèi)能力，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展；而另一方面，大多數(shù)二三四線城市仍需大力去庫(kù)存。

藍(lán)皮書執(zhí)行主編王業(yè)強(qiáng)介紹，全國(guó)商品房成交價(jià)格總體上是上漲上升，物業(yè)類型之間、區(qū)域之間存在差異。房地產(chǎn)庫(kù)存量比較高，但增速明顯下降，商辦物業(yè)的庫(kù)存比住宅情況更為嚴(yán)峻。住房租金漲幅比2014年小幅收窄，明顯低于住房售價(jià)漲幅，但仍高于CPI漲幅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)***持續(xù)低迷，住宅***接近零增長(zhǎng)。房屋新開(kāi)工面積全線下降，施工面積小幅增加，仍處于庫(kù)存去化這樣一個(gè)時(shí)期。

看點(diǎn)2：“深圳速度”，罪在信貸

2015年，深圳房?jī)r(jià)上漲近60%，領(lǐng)漲全國(guó)。王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，“深圳速度”雖有城市空間有限、產(chǎn)業(yè)支撐、居民收入高等基本面支撐，但深究其上漲過(guò)程，離不開(kāi)政策***和寬松的住房金融支持。深圳2015年個(gè)人住房貸款余額為7420億元，同比增長(zhǎng)40%，比北京、上海分別高出1200多億元和1300多億元，但是這些住房貸款對(duì)應(yīng)的住房（含保障性住房）總數(shù)均未超過(guò)京、滬的20%。這表明過(guò)于寬松的信貸環(huán)境為深圳房?jī)r(jià)快速上漲提供了一個(gè)很大的支撐。

看點(diǎn)3：北京樓市，二手為王

2015年，北京商品房商品房住宅均價(jià)仍排名第二、次于深圳，增速也排名第四。《藍(lán)皮書》指出，由于北京土地稀缺、四環(huán)內(nèi)無(wú)地可供，且地王頻出，導(dǎo)致2015年二手住宅成交占總成交量的73.6%，創(chuàng)自2004年以來(lái)新高，未來(lái)趨勢(shì)依然是上漲狀態(tài)；二手房還將成為解決中高端住宅購(gòu)房的需求主力。

看點(diǎn)4：2016，不確定

很遺憾，大家最關(guān)注的信息，往往難以給出確定的答案。但是談到更長(zhǎng)期的趨勢(shì)，《藍(lán)皮書》明確提出，如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)下滑，房?jī)r(jià)可能在2017年下半年再次出現(xiàn)全面下滑趨勢(shì)。

王業(yè)強(qiáng)分析，（2016年）一線和部分二線城市的房?jī)r(jià)在人人喊打的聲討聲中持續(xù)上漲，漲幅將有所減緩；二線城市房?jī)r(jià)將全面上漲，漲幅區(qū)域性分化明顯；三線、四線城市在寬松的政策推動(dòng)下庫(kù)存將有所減少，房地產(chǎn)價(jià)格跌幅逐漸收窄回穩(wěn)。在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型沒(méi)有取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。

宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)影響預(yù)期

在房地產(chǎn)庫(kù)存壓力下，去年以來(lái)，一系列寬松政策如降準(zhǔn)、降息、降首付、減稅費(fèi)、放松公積金貸款等先后出臺(tái)，地方***也從取消限購(gòu)等不同方面松綁樓市。

在諸多利好政策***下，2015年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈跡象明顯。去年，商品房銷售成交價(jià)格總體上漲，商品房銷售量增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正。藍(lán)皮書選取的35個(gè)城市商品房均價(jià)同比增長(zhǎng)10.5%，增速比2014年快了10.7個(gè)百分點(diǎn)。

但是，藍(lán)皮書也認(rèn)為，房地產(chǎn)庫(kù)存水平依然較高，但增速明顯下降。房屋新開(kāi)工面積全線下降，施工面積小幅增加，仍處于庫(kù)存去化期。

王業(yè)強(qiáng)說(shuō)：“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)供需嚴(yán)重失衡，商品房去庫(kù)存任重道遠(yuǎn)?！?/p>

在王業(yè)強(qiáng)看來(lái)，供需失衡體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是一、二線城市和三、四線城市分化導(dǎo)致的區(qū)域性結(jié)構(gòu)失衡；二是各種類型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)處于失衡狀態(tài)，住宅庫(kù)存相對(duì)于辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)較好；三是由于貧富差距拉大，導(dǎo)致需求結(jié)構(gòu)失衡。

今年以來(lái)，深圳（樓盤）、上海（樓盤）等城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲態(tài)勢(shì)。在此背景下，3月25日，深圳和上海再次收緊限購(gòu)措施。但是黑龍江等地仍面臨庫(kù)存壓力，當(dāng)?shù)貫榇顺雠_(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼等激勵(lì)措施。

對(duì)于今年的形勢(shì)，藍(lán)皮書預(yù)計(jì)，一線和部分二線城市房?jī)r(jià)仍將上漲，上漲幅度將有所減緩；二線城市房?jī)r(jià)將全面上漲，漲幅區(qū)域性分化明顯，三線、四線在寬松的政策推動(dòng)下庫(kù)存將有所減少，房地產(chǎn)價(jià)格跌幅逐漸收窄回穩(wěn)。

藍(lán)皮書提醒，如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)放緩，房地產(chǎn)價(jià)格有可能在2017年下半年再次出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

分類調(diào)控應(yīng)對(duì)樓市冷熱不均

從政策層面來(lái)看，藍(lán)皮書認(rèn)為，圍繞房地產(chǎn)供給側(cè)改革，實(shí)施分類調(diào)控，適度緩和區(qū)域分化、冷熱不均的現(xiàn)象，維持市場(chǎng)穩(wěn)定將是2016年房地產(chǎn)政策的主基調(diào)。

“對(duì)于一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市，增加土地供應(yīng)將是重點(diǎn)，同時(shí)繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)政策，甚至?xí)雠_(tái)相關(guān)政策以防止***需求過(guò)快增長(zhǎng)致房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高?！蓖鯓I(yè)強(qiáng)說(shuō)，多數(shù)二線和三、四線城市則會(huì)以***需求、促進(jìn)庫(kù)存去化為主，購(gòu)房落戶、稅費(fèi)減免、財(cái)政補(bǔ)貼政策等有望在各地鋪開(kāi)。

對(duì)于三、四線城市的庫(kù)存狀況，專家：“截至4月份，部分三、四線城市的庫(kù)存去化周期還在14個(gè)月以上，部分城市甚至超過(guò)30個(gè)月?！?/p>

為推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存，去年以來(lái)，中央多次下調(diào)購(gòu)房首付比例。今年2月2日，央行再次發(fā)布通知，在不實(shí)施限購(gòu)的城市首套住房首付比例最低降至20%。據(jù)藍(lán)皮書分析，首付比例下調(diào)，購(gòu)房門檻大幅下降，對(duì)市場(chǎng)需求的***十分明顯。

在巨大的庫(kù)存壓力下，藍(lán)皮書在對(duì)2016年的房地產(chǎn)政策展望時(shí)預(yù)計(jì)，三、四線城市房地產(chǎn)貸款首付比例可能進(jìn)一步降低至15%，二套住房貸款的首付比例也將相應(yīng)下調(diào)。

王業(yè)強(qiáng)說(shuō)：“首付政策調(diào)整，一些二線城市和三、四線城市之間應(yīng)該有所區(qū)分，‘因城施策’。對(duì)于庫(kù)存比較大的三、四線城市，調(diào)整幅度可能相對(duì)較大，可以使有購(gòu)房意愿的家庭提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)?！?/p>

另外，王業(yè)強(qiáng)表示，從目前信貸情況來(lái)看，房地產(chǎn)還沒(méi)有觸及引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的點(diǎn)，還是屬于比較低風(fēng)險(xiǎn)的。