一、土地使用權(quán)性質(zhì)分類是怎樣的?

根據(jù)《土地管理法》、《土地登記辦法》的相關(guān)規(guī)定，土地使用類型只有土地劃撥和土地出讓兩種形式。

1、劃撥土地使用權(quán)

劃撥土地使用權(quán)是指經(jīng)縣級(jí)以上人民***依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，取得的國(guó)有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級(jí)以上人民***依法批準(zhǔn)后無(wú)償取得的國(guó)有土地使用權(quán)。由此可見(jiàn)，劃撥土地使用權(quán)有兩種基本形式。

(1)經(jīng)縣級(jí)以上人民***依法批準(zhǔn)，土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的國(guó)有土地使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)有兩個(gè)顯著特征：土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民***依法批準(zhǔn)，土地使用者取得土地使用權(quán)必須繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用。

(2)經(jīng)縣級(jí)以上人民***依法批準(zhǔn)后，土地使用者無(wú)償取得的土地使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)也有兩個(gè)顯著特征：土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民***依法批準(zhǔn)，土地使用者取得土地使用權(quán)是無(wú)償?shù)?，也就是說(shuō)無(wú)須繳納任何費(fèi)用、支付任何經(jīng)濟(jì)上的代價(jià)。

2、出讓土地使用權(quán)

出讓土地使用權(quán)是指國(guó)家以土地所有者的身份將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者。由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金后取得的土地使用權(quán)。取得出讓土地使用權(quán)有以下幾個(gè)特征：

(1)取得的土地使用權(quán)是有償?shù)?。土地使用者取得一定年限?nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。國(guó)家憑借土地所有權(quán)取得的土地經(jīng)濟(jì)效益，表現(xiàn)為一定年期內(nèi)的地租，一般以土地使用者向國(guó)家支付一定數(shù)額的貨幣為表現(xiàn)形式。

(2)取得的土地使用權(quán)是有期限的。 土地使用者享有土地使用權(quán)的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過(guò)法律限定的最高年限。

(3)取得的土地使用權(quán)是一種物權(quán)。土地使用權(quán)出讓是以土地所有權(quán)與土地使用權(quán)分離為基礎(chǔ)的。土地使用權(quán)出讓后，在出讓期限內(nèi)受讓人實(shí)際享有對(duì)土地占有、使用、收益和處分的權(quán)利，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。土地使用權(quán)出讓的形式有三種，即協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程是什么?

(一)申請(qǐng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

申請(qǐng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)提交下列文件資料：

1、土地轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)書(shū);

2、土地使用權(quán)證(正本);

3、原土地出讓合同書(shū)或原土地轉(zhuǎn)讓合同書(shū)(復(fù)印件);

4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書(shū)或者贈(zèng)與書(shū)(經(jīng)公證)，或交換協(xié)議書(shū)，或人民法院依法作出的已經(jīng)生效的判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)，或有關(guān)行政機(jī)關(guān)的行政決定書(shū)，以及合法方式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的文件、證明等;

5、雙方或多方營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明、授權(quán)委托書(shū)及代理人身份證明、通訊地址和聯(lián)系電話;

6、同一建筑物分割轉(zhuǎn)讓(如商品樓房分層分套出售)土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)提交規(guī)劃部門(mén)的有關(guān)文件以便計(jì)算房屋權(quán)利人分?jǐn)偟耐恋孛娣e;屬劃撥土地的還要補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交往地價(jià)款、補(bǔ)簽出讓合同并提交相應(yīng)文件;

7、屬土地分割轉(zhuǎn)讓的提交規(guī)劃部門(mén)的規(guī)劃文件或轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃要求;

8、軍隊(duì)空余土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須持批準(zhǔn)補(bǔ)辦出讓文件和軍隊(duì)土地管理部門(mén)的證明文件;

9、提交具有資格的地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的估價(jià)報(bào)告書(shū)和市土地管理局的確認(rèn)書(shū);

10、地塊開(kāi)發(fā)***或建筑物資產(chǎn)凈值財(cái)務(wù)報(bào)告;

11、市政道路規(guī)劃網(wǎng)絡(luò)圖;

12、其他法律、法規(guī)規(guī)定的文件。

(二)、受理申請(qǐng)(1天)

1、窗口收件人審查當(dāng)事人所提交的文件資料是否真實(shí)、齊備。申請(qǐng)文件資料齊全又符合規(guī)定的，則予受理;

2、給受理的申請(qǐng)編號(hào)并發(fā)給回執(zhí)，回執(zhí)注明所收取的文件資料，受理日期并編號(hào)。

(三)、初審(5天)

土地交易所接收提供的文件資料負(fù)責(zé)到檔案室進(jìn)行查核，在5天內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面簽復(fù)。

1、審查人員審查上述文件資料是否真實(shí)，齊全有效，是否違反《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法規(guī)規(guī)定以及省、市和規(guī)劃部門(mén)的有關(guān)規(guī)定。

2、審查人員查明有下列情形之一的，則駁回轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)。

(1)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;

(2)權(quán)屬來(lái)源的性質(zhì)是不許轉(zhuǎn)讓而又未取得批準(zhǔn)的;

(3)根據(jù)城市規(guī)劃，市***決定收回土地使用權(quán)的或市***批準(zhǔn)列入征用、拆遷范圍內(nèi)的和不符合城市規(guī)劃的;

(4)司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制的;

(5)共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的;

(6)設(shè)立抵押權(quán)的土地使用權(quán)，未經(jīng)抵押人書(shū)面同意的;

(7)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

(8)以出讓方式取得土地使用權(quán)，不按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金的(包括征地協(xié)議未全部?jī)冬F(xiàn)的)，不按照出讓合同約定進(jìn)行***開(kāi)發(fā)的，達(dá)不到建設(shè)用地條件或***額達(dá)不到總***額25%以上的;

(9)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)權(quán)屬來(lái)源屬行政劃撥的(即未注明使用期限的)，未取得土地部門(mén)批準(zhǔn)，補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)交地價(jià)款和簽訂《土地出讓合同》的;

(10)轉(zhuǎn)讓已出租的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓人或受讓人與承租人未達(dá)成協(xié)議的;

3、實(shí)地勘察。

4、屬于地塊分割或面積變化的由局測(cè)量隊(duì)提供定線作業(yè)表和宗地圖。

(四)審核(3天)

經(jīng)辦人提出初審意見(jiàn)，經(jīng)所領(lǐng)導(dǎo)審核不合格的，轉(zhuǎn)窗口復(fù)函不同意**轉(zhuǎn)讓手續(xù)并退文;審核合格的提出審核意見(jiàn)報(bào)局領(lǐng)導(dǎo)審批。

交易所根據(jù)局領(lǐng)導(dǎo)的審批意見(jiàn)，將批準(zhǔn)文件資料轉(zhuǎn)交地籍科(屬成片開(kāi)發(fā)土地的先報(bào)市***評(píng)審)。

(五)繳納稅費(fèi)

經(jīng)辦人員按照有關(guān)規(guī)定通知當(dāng)事人到指定的部門(mén)繳納稅費(fèi)，申報(bào)人應(yīng)及時(shí)將完稅或免稅證明提供給地產(chǎn)交易窗口。

(六)地籍科根據(jù)上述文件資料核發(fā)土地使用權(quán)證

(七)立卷歸檔

在我們的現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，土地的使用權(quán)的分類是非常的重要的，而我們國(guó)家在進(jìn)行分類的時(shí)候，主要是根據(jù)土地使用權(quán)獲得的方式來(lái)進(jìn)行的，比如說(shuō)有通過(guò)劃撥無(wú)償取得的土地使用權(quán)，還有包括出讓有償取得的土地使用權(quán)。