自去年開始，營改增試點工作全面展開，其中房地產(chǎn)行業(yè)也被列入了試點范圍。對于買賣二手房的人們來說，除了房價之外，交易稅費也是其關(guān)心的焦點。很多人并不知道營改增新政下增值稅的繳納方式，那么房產(chǎn)交易增值稅計算公式是怎么樣的？下面小編結(jié)合最新政策文件做個簡單解釋。

一、房產(chǎn)交易增值稅計算公式是怎樣的？

個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅；個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。上述政策只適用于除北、上、深、廣外的城市。

而針對北、上、深、廣的政策是：個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。

二、房產(chǎn)交易增值稅由誰繳納？

買賣房屋的稅收，國家列明買賣雙方各自應(yīng)承擔的費用標準，各項費用應(yīng)由誰承擔清晰可見，購房的承擔其自身的購房交易稅費，賣房的承擔其自身通過出售房屋所得收益應(yīng)繳納的稅費;但自2006年國家出臺“國十五條”，其中規(guī)定，“起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅”。

按國家相關(guān)部門規(guī)定，個人所得稅、營業(yè)稅及土地增值稅、教育附加費均是賣方支付的，前二者是房屋賣出所產(chǎn)生，而賣方就是所得者，所以，這以上稅費由賣方支付才是合理的。但這幾個稅費所占比例較大，就成了賣方定價的一個重要標準。因此，很多賣家相應(yīng)降低房價，搞一刀切，凈收房價，所有稅費由買方負責了。不過生意場上，一個愿打一個愿挨，當各自認為物有所值時，買賣就成功了。

稅費由誰交的問題，實際上國家有明文規(guī)定，全由買家交原則上說是不合理的。但實際上稅費與房價是相互關(guān)聯(lián)的，如果賣家交稅費，那么房價可能就高一些，買家交稅費，房價就相對低一些。合同中約定由誰交稅費是符合民法上自治原則的，從這個角度講稅費由買家交也是合理的。

由此可見，營業(yè)稅改為增值稅，只是稅種的變動，并不會加重購房者的負擔。房產(chǎn)交易增值稅計算公式為房款乘以5%的稅率，只有個人購買住房不到2年出售的，才需要繳納增值稅。國家之這樣規(guī)定，也是鼓勵購房者長期持有房產(chǎn)，避免短期投機行為過度，維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。