退定金是有一定條件的，即因合同條款達(dá)不成一致意見(jiàn)可以退，另外，必須是在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的期限內(nèi)來(lái)簽合同，要想退定金必須要證明這一點(diǎn)。購(gòu)房人可以通合同條件談判時(shí)雙方修改的記錄來(lái)證明，也可以通過(guò)雙方談話(huà)的錄音來(lái)證明。

(一)簽訂正式購(gòu)房合同之前的定金。

正式購(gòu)房合同簽訂之前交付的定金也就是立約定金，是指為保證訂立正式合同而交付的定金。一般來(lái)說(shuō)，我們?cè)诤炗喺J(rèn)購(gòu)書(shū)或意向書(shū)時(shí)約定交付定金作為簽訂正式合同的擔(dān)保，這種定金就是立約定金。如果因一方原因?qū)е聸](méi)有簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。

也就是說(shuō)，購(gòu)房者交了定金但又不想買(mǎi)房，那么開(kāi)發(fā)商可以不退定金。如果開(kāi)發(fā)商收了定金但不賣(mài)房，要雙倍賠償定金。但如果因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，購(gòu)房者可以要求退還定金。所謂不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由主要有銀行按揭未獲批準(zhǔn)等第三方原因或當(dāng)事人不能協(xié)商一致的商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款并未在房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)或意向書(shū)中約定的情況等等。這里提醒購(gòu)房者，如果能證明開(kāi)發(fā)商不賣(mài)房導(dǎo)致自己的損失大于雙倍賠償?shù)亩ń?，還可以主張開(kāi)發(fā)商賠償損失。

(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定的定金。

正式的購(gòu)房合同中約定的定金一般分兩種情形，一種解約定金;另一種是違約定金。簽訂購(gòu)房合同時(shí)要對(duì)定金的性質(zhì)進(jìn)行約定。因?yàn)橘?gòu)房合同一旦簽訂就生效，約定不同性質(zhì)的定金，法律后果是不同的。

1、如果合同約定的是解約定金，在適用定金罰則后，不得再要求強(qiáng)制履行合同，但當(dāng)合同解除損失大于定金賠償額還可要求對(duì)方承擔(dān)損害賠償責(zé)任。比如開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂合同時(shí)約定了交付10萬(wàn)作為解約定金，如果購(gòu)房者看上別的房子不想買(mǎi)這套了，這10萬(wàn)就作為解除購(gòu)房合同的條件歸開(kāi)發(fā)商，但是開(kāi)發(fā)商不能再要求購(gòu)房者買(mǎi)自己的房子。

2、如果合同約定的是違約定金，在適用定金罰則后，可以選擇要求繼續(xù)履行合同或者選擇解除合同，并當(dāng)合同解除損失大于定金賠償額還可要求對(duì)方承擔(dān)損害賠償責(zé)任。還是舉例說(shuō)明，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商約定交付10萬(wàn)作為違約定金，如果開(kāi)發(fā)商到期不賣(mài)房，不但要雙倍賠償購(gòu)房者20萬(wàn)違約金，如果購(gòu)房者要求履行合同，開(kāi)發(fā)商還要賣(mài)房給購(gòu)房者，還要承擔(dān)給購(gòu)房者造成的大于雙倍賠償?shù)膿p失。

總之，無(wú)論約定何種定金，一方違反合同約定，在適用定金罰則后，還需承擔(dān)損害賠償責(zé)任，但當(dāng)事人需舉證證明損失大于定金賠償額，并且這個(gè)損失是在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)或商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)能預(yù)見(jiàn)到的，不能漫天要價(jià)。提醒購(gòu)房者不要盲目交付定金，一定要看清楚是簽訂什么合同時(shí)交付的定金，定金的性質(zhì)一定要在合同中明確約定。

在購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間簽訂購(gòu)房合同之后，為了擔(dān)保購(gòu)房合同的履行，可以訂立債權(quán)性擔(dān)保的定金合同，定金合同適用定金罰則的規(guī)定，如果是發(fā)商違約的，那么購(gòu)房者可以請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商雙倍返還定金，如果是購(gòu)房者違約的，那么可以不予退還為定金。