網(wǎng)友提問(wèn)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書（關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議）
優(yōu)質(zhì)回答：為了穩(wěn)定和更好的引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，可提出哪些建議？，下面是洞鑒財(cái)經(jīng)v給大家的分享，一起來(lái)看看。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書

文|春盡安
編輯|文知遠(yuǎn)
自2003年土地“招拍掛”制度實(shí)施以來(lái)，城市房?jī)r(jià)非合理性上漲的背景下，不斷出臺(tái)和更新的相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策是否能夠有效緩解城市房?jī)r(jià)對(duì)創(chuàng)新能力發(fā)展的不利影響。
一、房地產(chǎn)調(diào)控政策的發(fā)展歷程分析住房分配貨幣化制度實(shí)施以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，逐漸成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格也因此不斷攀升，尤其是一線城市和新一線城市。
例如，北京市和深圳市2020年的商品房?jī)r(jià)格分別是2003年的接近8倍和9倍，武漢市和合肥市的房?jī)r(jià)也增長(zhǎng)了接近6倍。
2008年遭遇全球性金融危機(jī)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下滑之后，中央政府的4萬(wàn)億投資在促使經(jīng)濟(jì)回暖的同時(shí)也再次刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，城市購(gòu)房熱度再次活躍。
部分城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)過(guò)高，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題。
為了抑制住房的投機(jī)性需求和防止房?jī)r(jià)的不合理上漲，2010年4月國(guó)務(wù)院首次提出城市商品房的“限購(gòu)”政策。
隨后在9月份又出臺(tái)了“新國(guó)八條”，地方各級(jí)政府開始積極落實(shí)相關(guān)政策，截至2011年第四季度，全國(guó)共有46個(gè)城市出臺(tái)了不同程度的商品住房“限購(gòu)”政策。
然而伴隨著2014年6月呼和浩特市限購(gòu)政策的解除，在國(guó)家“去庫(kù)存”的壓力下，其他城市陸續(xù)放開限購(gòu)，到2015年1月，全國(guó)有41個(gè)城市均取消或放松了對(duì)城市住房購(gòu)買的管制。
但是隨著部分城市房?jī)r(jià)在2015年和2016年出現(xiàn)二次暴漲，第二輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策再次興起。
與第一輪調(diào)控政策不同的是，此次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控除了將限購(gòu)作為主要手段以外，還輔以限售、限價(jià)、限貸等調(diào)控手段。
從2016年第三季度開始，部分房?jī)r(jià)增速較快的城市相繼出臺(tái)了不同的房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要手段除了重啟限購(gòu)之外，還包括限價(jià)，即規(guī)定商品住房?jī)r(jià)格的漲幅；
限貸，即對(duì)住房公積金貸款的額度，非首套住房購(gòu)買的首付及貸款額度進(jìn)行限制；
限售，主要是限制除自住需求之外的其它新購(gòu)住房獲得產(chǎn)權(quán)后進(jìn)行再次交易的時(shí)間，不同城市的政策強(qiáng)度不同。
主要包括2年、3年和5年，這一調(diào)控手段可能會(huì)影響二手房市場(chǎng)的供需平衡。
截至2019年1月，實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市已達(dá)60個(gè)。
盡管各城市出臺(tái)的相關(guān)政策具有差異，然而，房地產(chǎn)調(diào)控的根本目標(biāo)在于遏制投機(jī)，遏制房?jī)r(jià)異常上漲，促進(jìn)樓市健康發(fā)展。
因此在梳理了我國(guó)2010年“限購(gòu)”政策出臺(tái)以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，利用地級(jí)市數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性進(jìn)行分析。
根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來(lái)全國(guó)商品房?jī)r(jià)格的變化趨勢(shì)，并結(jié)合政策出臺(tái)的時(shí)間，發(fā)現(xiàn)以下幾個(gè)特征事實(shí)。
（1）1998年房地產(chǎn)改革以來(lái)至2002年，房?jī)r(jià)一直呈現(xiàn)平穩(wěn)的上漲趨勢(shì)，沒(méi)有出現(xiàn)明顯高速上漲的趨勢(shì)；
（2）2002年，土地實(shí)施“招拍掛”制度，地方政府成為土地市場(chǎng)的一級(jí)壟斷方，房?jī)r(jià)水平相較于2002年之前，有比較明顯的提高，2008年金融危機(jī)發(fā)生導(dǎo)致房?jī)r(jià)短暫回落。
（3）金融危機(jī)之后，中央釋放4萬(wàn)億刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)再度活躍，房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)非合理性上漲。
因此2010年國(guó)務(wù)院分別在4月和9月兩次提出房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房限購(gòu)政策，直至2011年第四季度，全國(guó)共有46個(gè)城市先后出臺(tái)了不同程度的城市住房限購(gòu)政策。
2010年之后，商品住房的價(jià)格的高速發(fā)展現(xiàn)象較2009年相比得到了一定的緩解，但并沒(méi)有改變城市高房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。
（4）2014年，多數(shù)城市因“去庫(kù)存”的壓力而取消了限購(gòu)，但這一舉動(dòng)導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格再次出現(xiàn)非合理性上漲，2016年中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議首次強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。
因此，多元化打擊樓市投機(jī)行為的調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)。
2010年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)的城市與時(shí)間的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)考察城市限購(gòu)政策與城市限售政策對(duì)“房?jī)r(jià)-城市創(chuàng)新能力”關(guān)系的調(diào)節(jié)效應(yīng)。
二、住房限售政策的調(diào)節(jié)效應(yīng)研究在對(duì)傳統(tǒng)的限購(gòu)政策進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)第二次調(diào)控中的“限售”政策進(jìn)行了研究。
第二輪樓市調(diào)控措施包括限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售等，盡管其目的都是為了抑制供求失衡而抑制樓市價(jià)格的進(jìn)一步攀升。
但“限售”政策是指通過(guò)限制居民購(gòu)買的滿足住房需求之外的房子進(jìn)行再次交易的時(shí)間，從而打擊住房市場(chǎng)的投機(jī)需求。
但值得注意的是，這種調(diào)控方式有可能減少二手房市場(chǎng)的供給，從而反向推動(dòng)新房市場(chǎng)的剛性需求量。
城市高房?jī)r(jià)現(xiàn)象不是阻礙城市創(chuàng)新發(fā)展的主要因素。
可能的原因在于2016年之后多樣化城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)有效遏制了城市房?jī)r(jià)的上漲，抑制了投資者對(duì)城市房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的投資預(yù)期。
因此繼續(xù)探究住房“限售”政策對(duì)城市房?jī)r(jià)-創(chuàng)新關(guān)系的調(diào)節(jié)效應(yīng)沒(méi)有太大的意義，而房?jī)r(jià)增速可能是影響投資者預(yù)期的重要因素。
三、政策建議表明雖然城市房?jī)r(jià)與創(chuàng)新發(fā)展水平之間的關(guān)系雖然在時(shí)間和去上存在異質(zhì)性，但總體上城市高房?jī)r(jià)是不利于城市創(chuàng)新能力水平的提升的。
同時(shí)相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控政策在調(diào)控城市房?jī)r(jià)水平和增速以及“房?jī)r(jià)-城市創(chuàng)新能力”之間的關(guān)系上能力是有限的。
為了穩(wěn)定和更好的引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，同時(shí)提升城市科技創(chuàng)新能力水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，提出了以下政策建議：
（1）因地制宜，合理調(diào)控房?jī)r(jià)。
房?jī)r(jià)上漲短期內(nèi)會(huì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但會(huì)損害城市的長(zhǎng)期創(chuàng)新發(fā)展；
特別是對(duì)于東、中部地區(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位的城市，政府應(yīng)高度重視房地產(chǎn)行業(yè)的快速膨脹。
一方面加大土地供應(yīng)，另一方面合理引導(dǎo)市場(chǎng)、減少市場(chǎng)投機(jī)，避免房?jī)r(jià)的快速上漲；
對(duì)于西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較低的城市，房?jī)r(jià)尚未成為阻礙創(chuàng)新的關(guān)鍵因素，應(yīng)更加注重完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與培育創(chuàng)新主體。
并在發(fā)展過(guò)程中制定土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與創(chuàng)新的良性互動(dòng)。
（2）因城施策，弱化關(guān)鍵傳導(dǎo)渠道的負(fù)向效應(yīng)。
對(duì)于東部城市，房?jī)r(jià)抑制城市創(chuàng)新能力的關(guān)鍵傳導(dǎo)渠道是人才資本，應(yīng)加強(qiáng)引才政策力度，解決急需人才“立身安家”的后顧之憂；
對(duì)于中部城市，在財(cái)政預(yù)算約束緩解背景下應(yīng)注重加大政府科技支出強(qiáng)度，利用政府投資杠桿作用，有效抵消房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)公司研發(fā)投資的擠壓作用；
另一方面注重提升居民消費(fèi)水平，培育新產(chǎn)品市場(chǎng)；
對(duì)于西部城市，首要任務(wù)是提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，尚無(wú)需過(guò)度關(guān)注房?jī)r(jià)上漲的負(fù)面效應(yīng)。
（3）相機(jī)調(diào)整，按需確定房地產(chǎn)調(diào)控政策的手段、對(duì)象以及政策力度。
城市不應(yīng)盲目跟風(fēng)的實(shí)施相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策。
對(duì)于東部地區(qū)，需要在全面了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況下合理的出臺(tái)相應(yīng)政策。
尤其需要重點(diǎn)關(guān)注二手房市場(chǎng)限制交易對(duì)新房市場(chǎng)可能產(chǎn)生的不良影響。
而對(duì)于中部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，在現(xiàn)有“限購(gòu)”政策實(shí)施的背景下，要謹(jǐn)防鉆政策漏洞對(duì)房地產(chǎn)以及房?jī)r(jià)的負(fù)面影響，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控手段和實(shí)施方法。
而對(duì)于西部地區(qū)，現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施是有效的。
但西部地區(qū)需要注意的問(wèn)題是，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，如何為城市引入新鮮的創(chuàng)新活力，促進(jìn)城市創(chuàng)新水平的進(jìn)一步發(fā)展。
雖然自第二輪多樣化的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，城市房?jī)r(jià)對(duì)創(chuàng)新發(fā)展的負(fù)向影響不復(fù)存在。
但并不能因此認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了健康發(fā)展，要謹(jǐn)防政策放松后房?jī)r(jià)的再次非合理性上漲。
現(xiàn)階段對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注房?jī)r(jià)增速的變化。
因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)水平提升和通貨膨脹的存在，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)持續(xù)下降和低房?jī)r(jià)水平在短期內(nèi)是不現(xiàn)實(shí)的。
因此需要重點(diǎn)觀測(cè)房?jī)r(jià)的增速，防止出現(xiàn)房?jī)r(jià)的不合理上漲，維護(hù)和穩(wěn)定樓市健康發(fā)展，推動(dòng)城市創(chuàng)新水平的提升和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議

中國(guó)青年報(bào)客戶端北京3月6日電（中青報(bào)·中青網(wǎng)見(jiàn)習(xí)記者 趙麗梅）城市更新行動(dòng)是一項(xiàng)直抵民心的民生工程。今年兩會(huì)，全國(guó)政協(xié)委員、江蘇省住建廳廳長(zhǎng)周嵐尤為關(guān)注這一領(lǐng)域。為增強(qiáng)城市更新的活力與動(dòng)力，周嵐建議，授權(quán)地方政府探索推動(dòng)市場(chǎng)力量深度參與城市更新行動(dòng)的可實(shí)施路徑。
周嵐指出，從城市發(fā)展看，中國(guó)城鎮(zhèn)化快速發(fā)展進(jìn)程中累積了不少“城市病”，需要通過(guò)城市更新行動(dòng)逐步解決；從群眾需求看，隨著中國(guó)建設(shè)水平快速提升，老城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與新區(qū)存在較大差距，需要通過(guò)城市更新行動(dòng)提升人居環(huán)境的均好性；從市場(chǎng)角度看，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式難以為繼，實(shí)施城市更新行動(dòng)也為房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了機(jī)遇和空間。
在調(diào)研中，周嵐發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前，各地城市更新項(xiàng)目大多數(shù)還是以政府推動(dòng)為主，市場(chǎng)力量參與不足，這影響著城市更新行動(dòng)實(shí)施的可持續(xù)性。她認(rèn)為，堵點(diǎn)主要集中在兩方面：一是市場(chǎng)力量介入城市更新項(xiàng)目實(shí)施的難度較大。相較凈地出讓的房地產(chǎn)開發(fā)，城市更新項(xiàng)目往往實(shí)施周期長(zhǎng)、盈利低；同時(shí)，城市更新項(xiàng)目要協(xié)調(diào)居民多樣訴求，經(jīng)營(yíng)主體難以獨(dú)立完成大量與群眾的溝通工作。二是地方政府推動(dòng)城市更新工作受到制度約束，現(xiàn)行的部分制度規(guī)則不能適應(yīng)建筑類型眾多、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成復(fù)雜、群眾需求多元的城市更新實(shí)踐要求。
對(duì)此，周嵐建議，授權(quán)地方政府探索推動(dòng)市場(chǎng)力量深度參與城市更新行動(dòng)的可實(shí)施路徑。首先，在國(guó)家城市更新立法和其它上位政策出臺(tái)前，建議由國(guó)務(wù)院授權(quán)地方政府綜合試點(diǎn)，各地結(jié)合實(shí)際形成綜合試點(diǎn)方案報(bào)批后實(shí)施，支持地方政府制定適用于城市更新復(fù)雜情況下有利于激發(fā)市場(chǎng)活力和社會(huì)參與的土地、產(chǎn)權(quán)、 規(guī)劃、建筑、消防、審批、資金等的破題路徑，為國(guó)家立法提供先行先試的可復(fù)制、可推廣經(jīng)驗(yàn)的實(shí)踐基礎(chǔ)。
同時(shí)，周嵐建議，探索政府自上而下引導(dǎo)和市場(chǎng)自下而上參與的可操作路徑。
此外，周嵐還提出，建議鼓勵(lì)市場(chǎng)力量參與城市更新實(shí)施建設(shè)運(yùn)營(yíng)一體化，支持參與更新的市場(chǎng)主體提高物業(yè)持有比例和期限、以長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收入平衡更新改造的投入；同時(shí)，也推動(dòng)開發(fā)主體由“一蹴而就的房地產(chǎn)開發(fā)商”轉(zhuǎn)變?yōu)楦碌貐^(qū)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)商，在更新和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中不斷響應(yīng)居民和社會(huì)需求，不斷優(yōu)化服務(wù)、完善功能、改善業(yè)態(tài)、提升活力，與所在社區(qū)、居民形成良性互動(dòng)、共同成長(zhǎng)的有機(jī)整體。
責(zé)任編輯：寧迪
來(lái)源：中國(guó)青年報(bào)客戶端