如今房屋租賃市場日漸活躍，個人將房產(chǎn)（住宅、公寓、商鋪、別墅等）出租時需要繳納哪些稅費，辦理流程、需要的資料有哪些，本文將為大家一一指導(dǎo)（涉及部分地方政策的，以陜西政策為例）。

一、具體涉稅情況

國家對于個人出租房產(chǎn)有不同程度的優(yōu)惠政策，因此個人出租住房或非住房，月租金10萬以內(nèi)或10萬以上，涉稅情況均不同，具體如下：

1.增值稅

個人出租房產(chǎn)收入首先看是否超過10萬元（含稅為105000元），如果超過，則全額納稅；如果不超過，則免征增值稅。

其次，看是出租住房還是非住房。個人出租住房按照5%的征收率，減按1.5%征收，即應(yīng)繳納的增值稅=含稅租金/（1+5%）*1.5%；個人出租非住房，則按照5%的征收率繳納增值稅，即應(yīng)繳納的增值稅=含稅租金/（1+5%）*5%。

月租金收入（不含稅）不超過10萬元的，免征增值稅

政策依據(jù)：財稅【2016】36號（征收率）、國家稅務(wù)總局公告2019年第4號（免征優(yōu)惠）。

2.附加稅

附加稅的計稅依據(jù)為實際繳納的增值稅，因此附加稅的征收依然要看月租金是否超過10萬元（不含稅）。

如果月租金收入不超過10萬元，增值稅既已免征，則附加稅也隨之免征；

如果月租金超過了10萬元，則現(xiàn)行的優(yōu)惠政策是按其實際的稅率，減半征收。

政策依據(jù)：財稅【2016】12號（免征優(yōu)惠）、財稅【2016】12號（減半征收優(yōu)惠）。

3.個人所得稅

對于個人出租房屋的個人所得稅如何計算，有兩個標(biāo)準(zhǔn)要考慮，首先是房產(chǎn)類型，是住宅還是非住宅；其次看收入，按三個檔劃分。具體如下：

第一標(biāo)準(zhǔn)：房產(chǎn)類型

個人出租住宅的租金收入適用10%的稅率，個人出租非住宅的租金收入適用20%的稅率。

第二標(biāo)準(zhǔn)：收入

①收入租金收入800元以下免征個人所得稅；

②收入800-4000元之間，按照（不含稅收入-實際繳納的稅費-實際發(fā)生的修繕費用-800標(biāo)準(zhǔn)費用）*10%（或20%）計算繳納個人所得稅。

③收入4000元以上，按照（不含稅收入-實際繳納的稅費-實際發(fā)生的修繕費用-不含稅收入*20%）*10%（或20%）計算繳納個人所得稅。

特別說明：

① 計算個稅時可扣除的修繕費用以實際發(fā)生為準(zhǔn)，憑合規(guī)票據(jù)每次最高可扣除800元，一次扣減不完的，可以下次扣除，至扣完為止；沒有實際發(fā)生的，不予扣除。

②計算個稅時可扣除的實際繳納的稅費不包括增值稅；

③有關(guān)財產(chǎn)租賃所得個人所得稅前扣除稅費的扣除順序（國稅函〔2002〕146號）為：

（一）財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費；

（二）向出租方支付的租金；

（三）由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用；

（四）稅法規(guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

4.房產(chǎn)稅

個人出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅如何繳納，需要區(qū)分是出租住宅用房還是非住宅用房。

個人出租住宅用房，房產(chǎn)稅按照月不含稅租金收入的4%，減半征收，即實際征收率是2%；

個人出租非住宅用房，房產(chǎn)稅按照月不含稅租金收入的12%，減半征收，即實際征收率是6%。

房產(chǎn)稅的征收方式是按年征收，分期繳納，一般分兩期，也就是半年繳納一次。

減半征收政策依據(jù)：財稅〔2019〕13號。

5.土地使用稅

個人出租房產(chǎn)的土地使用稅如何繳納，依然只看是出租住宅用房還是非住宅用房。

個人出租住宅用房，免征土地使用稅；

個人出租非住宅用房，現(xiàn)行有效的國家政策中無特殊優(yōu)惠政策，但實務(wù)中多數(shù)地方稅務(wù)部門對于個人出租非住宅用房也未實際征收土地使用稅。因此，對于個人出租非住宅用房，建議參照當(dāng)?shù)卣?，以?dāng)?shù)囟悇?wù)主管局最終執(zhí)行結(jié)果為準(zhǔn)。

個人出租住宅用房的免征優(yōu)惠政策依據(jù)：財稅〔2008〕24號。

6.印花稅

個人出租房產(chǎn)的印花稅如何繳納，要看是出租住房還是出租非住房。

如出租住房，則免征印花稅；

如出租非住房，則按照0.1%的征收率，減半征收，也就是實際征收率為0.05%。

政策依據(jù)：財稅〔2008〕24號（免征優(yōu)惠）、財稅〔2019〕13號（減半征收優(yōu)惠）。

7.水利基金

對于水利基金的征收，無論是住宅還是非住宅，費率是一樣的，但要看租金收入是否超過10萬元（不含稅）。

如租金收入不超過10萬元，則免征水利基金；

如果租金收入超過10萬元，則要以當(dāng)?shù)卣木唧w規(guī)定為準(zhǔn)。以陜西為例，水利基金的費率自2019年1月1日至2020年12月31日，原費率為0.06%的調(diào)整為0.05%，原費率為0.04%的調(diào)整為0.03%。

為了更直觀的反映個人出租房屋的涉稅情況，下面以列表形式進(jìn)行匯總展示。此外由于個人出租房屋，月租金（不含稅）10萬元以上和10萬元以下的情況，涉稅差異較大，因此在列表中分別列示。

特別說明：

1.綜合稅率測算時，由于修繕費不是必須可發(fā)生的費用，因此未計入。

2.上述計算方法為按照政策依據(jù)計算的結(jié)果，實務(wù)中以各地方稅局部門規(guī)定的計算方法為準(zhǔn)。

二、發(fā)票開具

個人出租房屋，應(yīng)客戶要求，需要提供發(fā)票的，應(yīng)當(dāng)至不動產(chǎn)所在地稅的主管稅務(wù)部門代開增值稅發(fā)票。發(fā)票大類為“經(jīng)營租賃”，如果符合免征增值稅的情況，稅率欄打印“免稅”字樣，稅額欄為“***”。

如客戶需要取得增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣的，可申請代開增值稅專用發(fā)票。需要注意的是，客戶為個人的，不得向其開具增值稅專用發(fā)票。

三、所需提供的資料

1.開票人身份證原件、復(fù)印件，房東身份證復(fù)印件。

2.若個人出租住房屬于可享受優(yōu)惠稅率的，需要提供房屋產(chǎn)權(quán)證明（或購房合同）的原件及復(fù)印件。

3.開票信息證明，格式如下（僅供參考，具體以辦稅主管局要求為準(zhǔn)）：

四、繳稅方式

繳稅方式是個人銀聯(lián)卡繳稅，可以是儲蓄卡也可以是信用卡。

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