如今，期房當(dāng)?shù)馈?/p>

在房地產(chǎn)快速發(fā)展的年間，期房成了主流，很少有現(xiàn)房銷售，即使有也往往是頂?shù)讟沁@樣不太好賣的房子，但是期房就免不了擔(dān)心爛尾的情況。

房產(chǎn)紅利期的時(shí)代，一家房企想要迅速做大做強(qiáng)，就常用的手段就是高負(fù)債、高杠桿，迅速在各地開(kāi)花，搶占土地和市場(chǎng)。

在三道紅線、房地產(chǎn)市場(chǎng)放緩甚至下行之后，房企壓力倍增之下，資金鏈斷裂、房子爛尾的現(xiàn)象終于大規(guī)模爆發(fā)了。

最近，全國(guó)多地多個(gè)樓盤(pán)業(yè)主，給官方及銀行發(fā)了全體業(yè)主強(qiáng)制停貸告知書(shū)，涉及長(zhǎng)沙新力鉑園、武漢綠地光谷星河繪、南昌新力城、武漢恒大時(shí)代新城、景德鎮(zhèn)恒大瓏庭、鄭州名門(mén)翠園等多個(gè)項(xiàng)目。

（來(lái)源：樂(lè)居財(cái)經(jīng)）

截至目前，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)已有14個(gè)樓盤(pán)發(fā)布公告“強(qiáng)制停貸”涉及4.6萬(wàn)業(yè)主，總房款347億！

4.6萬(wàn)業(yè)主提出“強(qiáng)制停貸告知書(shū)”

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前有景德鎮(zhèn)、武漢、商丘、鄭州等城市，共14盤(pán)業(yè)主發(fā)布“強(qiáng)制停貸告知書(shū)”總影響戶數(shù)約4.6萬(wàn)戶，總房款約347億，明文提到的資金缺口就有61億。

通過(guò)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，關(guān)于強(qiáng)制停貸的樓盤(pán)基本都是出現(xiàn)暴雷或資金問(wèn)題的民營(yíng)企業(yè)，例如恒大、新力、世茂、名門(mén)等，當(dāng)然綠地作為少有的國(guó)有控股混合型企業(yè)，也是相當(dāng)扎眼。

年初克而瑞就統(tǒng)計(jì)了24個(gè)重點(diǎn)城市2021年年末停工、延期交付等問(wèn)題樓盤(pán)數(shù)量與面積。

從套數(shù)來(lái)看，長(zhǎng)沙、鄭州、武漢、重慶都是2萬(wàn)套以上問(wèn)題住房。

從面積來(lái)看，長(zhǎng)沙446萬(wàn)平米，重慶331萬(wàn)平米，武漢274萬(wàn)平米，鄭州271萬(wàn)平米，昆明、廣州也在140萬(wàn)平米以上。

業(yè)主：銀行監(jiān)管不到位是主要責(zé)任

“強(qiáng)制停貸告知書(shū)”大多表示影響人數(shù)眾多，要求開(kāi)發(fā)商盡快復(fù)工等，當(dāng)然最重要的是，指出銀行在操作層面出現(xiàn)一些問(wèn)題。

以鄭州名門(mén)翠園發(fā)布的“強(qiáng)制停貸告知書(shū)”來(lái)看，主要指出銀行違規(guī)發(fā)放貸款、資金未轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)商監(jiān)管賬戶、未盡到?？钯Y金監(jiān)管的義務(wù)等三方面。

其中，在銀行違規(guī)發(fā)放貸款這一項(xiàng)指出，作為貸款銀行，在房屋主體結(jié)構(gòu)未封頂前，銀行違規(guī)發(fā)放按揭貸款。

在央行2003年出臺(tái)的文件就明確規(guī)定過(guò)，商品房必須在主體結(jié)構(gòu)已封頂時(shí)才能發(fā)放個(gè)人按揭貸款。

在資金未轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)商監(jiān)管賬戶一項(xiàng)中指出，作為貸款將按揭貸款資金違規(guī)劃入非監(jiān)管賬戶，更有甚者借款人簽字后私自修改貸款合同。

在未盡到?？钯Y金監(jiān)管義務(wù)一項(xiàng)中指出，作為預(yù)售款資金監(jiān)管銀行，未履行資金監(jiān)管義務(wù)，預(yù)售資金支出不明。

一般來(lái)說(shuō)，設(shè)置預(yù)售資金監(jiān)管是保障購(gòu)房者買房不爛尾的最后一項(xiàng)安全閥，房企想要挪用監(jiān)管資金，必然繞不過(guò)銀行這主體。因此，在諸多爛尾樓業(yè)主看來(lái)，銀行應(yīng)該有不可推卸的責(zé)任。

業(yè)主能否合理合法“強(qiáng)制停貸”

對(duì)于各地業(yè)主是否能合理合法地通過(guò)“強(qiáng)制停貸告知書(shū)”來(lái)停貸呢？

法律界相關(guān)人士表示，在國(guó)內(nèi)司法判例中，幾乎所有爛尾樓引起的購(gòu)房者和銀行之間的民事糾紛中，法院都是判決銀行勝訴，購(gòu)房者必須無(wú)條件償還貸款。

因?yàn)槭穷A(yù)售房屋，一旦開(kāi)發(fā)樓盤(pán)爛尾，那么購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系，將由一手交錢(qián)，一手交貨的買賣關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。開(kāi)發(fā)商給不了你房子，也是你與開(kāi)發(fā)商之間的債務(wù)債權(quán)關(guān)系。

而大多數(shù)購(gòu)房者的貸款屬于，個(gè)人與銀行之間的借貸關(guān)系。也就是說(shuō)月供還款與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有直接關(guān)系。在某些極端背景下，房屋爛尾，貶值嚴(yán)重，銀行甚至有可能讓你追加抵押物。

當(dāng)然，也有個(gè)別勝訴的案例。

2022年2月14日，浙江嘉興市中級(jí)人民法院給出一例不一樣的判決。有一位購(gòu)房者在房子爛尾后拒還銀行貸款，被銀行起訴，一審敗訴；購(gòu)房者不服，繼續(xù)上訴，二審法院判購(gòu)房者勝，將來(lái)不用還款了。

最主要的是，購(gòu)房者買房和銀行簽訂貸款協(xié)議時(shí)，一般都會(huì)有這么一條約定：貸款發(fā)放后，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、價(jià)格、權(quán)屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人無(wú)關(guān)，貸款人有權(quán)選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項(xiàng)下的全部或部分貸款。

嘉興中院認(rèn)為該條款系銀行為重復(fù)使用而提前擬定的格式條款，其中與最高法解釋相抵觸的內(nèi)容，加重了購(gòu)房者的責(zé)任，該條款對(duì)購(gòu)房者不具有拘束力。

最后因?yàn)檫@位業(yè)主已經(jīng)和開(kāi)發(fā)商解除了商品房買賣合同，所以，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除，業(yè)主無(wú)需承擔(dān)后續(xù)的房貸。

協(xié)商終止銀行房貸合同

雖然聽(tīng)起來(lái)確實(shí)不公平，但事實(shí)是業(yè)主們一般不可以隨意斷供。因?yàn)榍懊嬉呀?jīng)提到過(guò)，買房是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的交易，但貸款是業(yè)主與銀行之間的往來(lái)。

業(yè)主和銀行之間的債務(wù)關(guān)系已經(jīng)形成，如果貿(mào)然斷供，只會(huì)影響業(yè)主自己的征信，如果未來(lái)還想貸款買房也會(huì)受到影響，嚴(yán)重的話銀行還會(huì)起訴業(yè)主。

如果爛尾情況是長(zhǎng)期性的，我們可以向銀行方面申請(qǐng)看看能否先停止期房購(gòu)房合同，銀行房貸合同也可以協(xié)商終止，因?yàn)?，房子爛尾樓盤(pán)已經(jīng)拿不到現(xiàn)房，如果再繼續(xù)還貸已經(jīng)沒(méi)有意義。

房子爛尾，六大建議

假如還沒(méi)確立爛尾，僅僅存有爛尾的可能，可以等開(kāi)發(fā)商募款，以后便會(huì)再次竣工，那樣可以使買房的損害降至最少。

若已經(jīng)確定期房爛尾了，業(yè)主可以依據(jù)購(gòu)買合同起訴要求賠償，解除合同，并索要違約金，最好可以協(xié)同多位小區(qū)業(yè)主開(kāi)展起訴。

跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商之后，可以達(dá)成協(xié)議辦理退房手續(xù)，然后去市住房保障和房產(chǎn)管理局提交退房申請(qǐng)材料，然后在網(wǎng)上公示退房情況，取消預(yù)告登記。

如開(kāi)發(fā)商因資不抵債宣告破產(chǎn)，其財(cái)物被法院拍賣，根據(jù)破產(chǎn)法償債先后的規(guī)定，購(gòu)房者與一般債主相比享有優(yōu)先受償權(quán)。

購(gòu)房者應(yīng)該團(tuán)結(jié)相關(guān)業(yè)主共同維權(quán)，獲得最大限度的法律支持。在這些“強(qiáng)制停貸告知書(shū)”中，我們也可以看到，一定要仔細(xì)查看合同中的一些條款，比如銀行是否在房屋主體結(jié)構(gòu)未封頂前，違規(guī)發(fā)放按揭貸款，以及是否有盡到?？钯Y金監(jiān)管義務(wù)。

業(yè)主還可以通過(guò)當(dāng)?shù)氐拿襟w，將爛尾樓事件通報(bào)出來(lái)。還可以請(qǐng)求當(dāng)?shù)卣雒?，要么讓銀行繼續(xù)注資，讓開(kāi)發(fā)商把房產(chǎn)項(xiàng)目給完成了，要么由另外資質(zhì)良好的開(kāi)發(fā)商來(lái)接盤(pán)，妥善完成房產(chǎn)項(xiàng)目，繼續(xù)履行之前所簽的房地產(chǎn)合同。

市場(chǎng)中爛尾樓層出不窮，深受其害的不是開(kāi)發(fā)商、銀行而是廣大的購(gòu)房者，傾家蕩產(chǎn)才購(gòu)買上房子的購(gòu)房者房子都沒(méi)了，卻還要還貸，這對(duì)購(gòu)房者而言顯然不夠公平。

所以這里為大家提供了一些盡可能解決問(wèn)題的辦法，雖然可能并沒(méi)有很大的效果，但也希望能為大家盡一些綿薄之力。

對(duì)于目前還沒(méi)有買房的購(gòu)房者，就還是盡可能選擇現(xiàn)房，或者是在買房前仔細(xì)查一查該房企的資金情況。

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