今天介紹一家毀譽參半的銀行。支持者認為這家銀行經(jīng)營模式先進，貸款利率遠低于同業(yè)水平，是窮人的福音。反對者則認為此種模式不適合中國國情，貸款有諸多不便之處。

這家銀行的名字叫中德住房儲蓄銀行。從名字上不難猜出中德住房儲蓄銀行，是一家中國與德國的合資銀行，主要涉及“住房金融“相關(guān)業(yè)務(wù)。事實也正是如此，2004年，中方建設(shè)銀行與德方施威比豪爾住房儲蓄銀行合資成立中德住房儲蓄銀行，注冊資金1.5億，建設(shè)銀行持股75.1%，施威比豪爾住房儲蓄銀行持股24.9%。這樣的持股比例，從誕生起到現(xiàn)在沒有過絲毫的變動。

中德住房儲蓄銀行的股份構(gòu)成

這家銀行之所以毀譽參半，正是因為他獨特的業(yè)務(wù)模式，下面我們就來看看它究竟是采用了什么樣的模式才獲得了這樣的評價。

先講故事，再說模式

在介紹它的業(yè)務(wù)模式之前，我先給大家講一個故事，以便大家能夠更好的理解這家銀行的運作模式：

從前有個地主，他手下有10名長工，這10名長工想要通過努力工作，掙錢買地也做地主。由于長工的資金不夠，所以就打算向地主借錢買地。地主不是個惡人，對于長工的訴求也表示理解。地主愿意為長工提供幫助，設(shè)立了以下規(guī)則：

一塊地為100大洋，長工每人每年出10個大洋，放在地主手里，放夠一定時間，最短一年時間，地主以較低的利息借錢給長工，讓長工去買地。一年之后地主根據(jù)長工的表現(xiàn)、出資的大小以及先后順序決定先借錢給誰來買地。借錢的金額為長工交的錢以及地價減去交的錢的差額，其實就是100大洋。長工只需要還差額部分即可。借款期限為十年。

長工遵從了地主的規(guī)則，開始每年交錢。

第一年，地主手里有了100大洋。表現(xiàn)最優(yōu)異，出資最早的張三率先拿到了地主的借款，成為了地主。由于張三借了90大洋，加上利息，每年要還的金額為10塊大洋，這樣地主在第二年，拿著張三還的10塊大洋和剩余9名長工交的90大洋，又可以給表現(xiàn)優(yōu)異的李四借款，讓其成為地主。

地主為張三、李四借完款之后，兩人都變成了地主，大家看到之后都非常開心，繼續(xù)每年交著錢，但是王五有點擔心。萬一我是第十年被借款的話，那我自己攢的錢就夠買地了，我為什么還要在地主那里存錢？細心的地主了解到王五的情緒之后，對王五說：“如果你能再找來幾個想當?shù)刂鞯拈L工，讓他們也每年交十個大洋，你本來排名第十，但我讓你第三年就拿到我的借款?！蓖跷辶私獾竭@個信息之后趕緊去找自己的親戚朋友，果真找來了幾個人，王五也如約早早的拿到了借款成為了地主。

陳六看到王五的做法，也找來了很多長工來交錢，陳六也很快拿到了借款。隨著交錢的人越來越多，地主從一年借一次錢，變?yōu)榱艘荒杲瓒啻五X，越來越多的長工通過借地主的錢買地早早的成為了地主。

專有名詞，一一解釋

故事講完了，中德住房儲蓄銀行的運作模式跟上邊講的故事如出一轍。中德住房儲蓄銀行有幾個專有名詞，與一般銀行業(yè)務(wù)不太一樣，我們來介紹一下：

住房儲蓄合同：儲戶在選擇中德住房儲蓄業(yè)務(wù)之前，先簽訂一份住房儲蓄合同，約定未來的貸款金額，以及存款期限，存款利率，貸款利率等細項。

手續(xù)費：在申請貸款時要收取合同額1%的手續(xù)費。

配貸資金：配貸指的是根據(jù)住房儲蓄合同約定的銀行需要發(fā)放貸款的金額，也就是合同金額減去儲戶存款的差額部分。

中德住房儲蓄銀行

評價值：中德住房儲蓄銀行會為每份合同計算評價值，評價值依據(jù)的是客戶的合同額以及存款產(chǎn)生的利息，評價值越高，就會越早獲得貸款。

中德住房儲蓄銀行倡導(dǎo)的是“先存后貸，利率固定，?？顚Ｓ?，封閉運作”的理念。

先存后貸：若想要貸款，就必須先為貸款資金池做貢獻，必須先存夠一定的錢才能獲得貸款。目前中德要求的是，至少要交夠合同金額的50%以上。存款利率為0.5%左右。

利率固定：采用住房儲蓄合同的儲戶可享受貸款利率為3.3%的住房貸款。

?？顚Ｓ茫簝舾鶕?jù)住房儲蓄合同繳納的存款，只能用于發(fā)放住房貸款。

封閉運作：銀行不會將儲戶為了購買住房而預(yù)先積累的資金用于其他種類的貸款，降低風(fēng)險。

用一句話來概括中德住房儲蓄的住房金融業(yè)務(wù)：想要獲得低利率住房貸款的儲戶提前一定時間按期或一次性存入一定存款，銀行根據(jù)合同要求以及對儲戶的評定來為客戶發(fā)放一筆利率為3.3%的住房貸款。

毀譽參半，辯證來看

通過我上述的講解，是不是覺得這種模式還不錯？至少儲戶能夠獲得利率較低的住房貸款。3.3%這個利率是不會發(fā)生變化的，無論國家是否調(diào)整人民銀行基準利率，這個利率都是不變的。相比于其他銀行5%-6%的房貸利率，這個利率簡直低到無法想象。

國際建筑業(yè)主與管理者協(xié)會常務(wù)副主席、商業(yè)地產(chǎn)專家陳曉歐表示：“我認為這種模式有發(fā)展前途，因為它鼓勵儲蓄和貸款并行，這樣可以大量減少不良貸款，同時可以給老百姓提供一個更優(yōu)惠的貸款措施。”曾在中德住房儲蓄銀行進行審計的尉先生也表示：“息差不大、利潤率低，應(yīng)該是中德住房儲蓄銀行發(fā)展緩慢的原因。過去十年是房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年，可惜，它沒有抓住這個時間發(fā)展壯大?！?/p>

兩個人兩個觀點，這家銀行之所以毀譽參半，也正是因為這種運作模式。那么這種模式的不好主要體現(xiàn)在哪些方面呢？我之后發(fā)現(xiàn)有以下幾點：

一、市場占有率較低

說一個模式是好是壞，最好的評定標準就是市場。從中德住房儲蓄銀行的官網(wǎng)介紹來看，目前這家銀行只在天津、重慶、大連和濟南有分支機構(gòu)，成立至今已經(jīng)有15年的時間，而且這家銀行還具有全國開辦分支機構(gòu)的資質(zhì)。銀行是最不嫌分支機構(gòu)多的公司，只要開起來，幾乎都能盈利。為什么這家銀行有資質(zhì)卻不在網(wǎng)點數(shù)量上進行擴張呢？從這個角度可以看出此種模式一定是存在某些問題的。

二、盈利微薄

它的盈利微薄從以下幾個方面可以看出來：

員工的工資，通過多方了解得知，這家銀行的員工業(yè)務(wù)員工資幾乎不保底。有月工資2500元的甚至還有1500元的，全靠簽訂的住房儲蓄合同來提傭金。這在一般銀行里是不多見的。中德儲蓄銀行吸收的存款利率為0.5%，發(fā)放貸款為3.3%，息差只有2.8%，這樣的息差收益非常少，由于分支機構(gòu)少，也形成不了規(guī)模優(yōu)勢。盈利微博在所難免。目前該業(yè)務(wù)在天津和重慶地區(qū)都享有政府補貼，據(jù)傳，在其他地區(qū)無法開立分支機構(gòu)（大連和濟南有分支機構(gòu)，但是未見官網(wǎng)有補貼公告），主要是因為無法獲得地方政府的補貼。這個模式對補貼的依賴程度還是比較高的。

三、房價上漲速度快

由于房價從2008年開始就在不停的上漲。有些地區(qū)現(xiàn)在的房價已經(jīng)是2008年前的3-5倍。這樣的上漲速度，根本經(jīng)不起等待。老百姓就是借錢也要把首付湊齊了趕緊買房。怎么可能會慢慢存著等到一定期限之后再貸款？這個模式似乎不太適合中國的國情。

四、吸收存款困難

中德住房儲蓄銀行吸納存款的方式與一般銀行不同，有很多條條框框，存款利息也不高，只有貸款利息低這一個抓手。一般的銀行各種攬儲方式齊上陣，尚且競爭激烈，稍不注意就被落下。何況抓手不多的住房儲蓄業(yè)務(wù)。

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登入中德住房儲蓄銀行的官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，中德住房儲蓄銀行的業(yè)務(wù)范圍也在不斷的擴大，它甚至可以辦理連部分小銀行都辦理不了的銀團貸款業(yè)務(wù)。在天津市，如果要辦理住房儲蓄業(yè)務(wù)，不只可以在中德住房儲蓄銀行，還可以到建行的網(wǎng)點進行辦理?？梢钥闯?，這家銀行也正在謀求轉(zhuǎn)型，增加銀行的攬儲能力以及盈利能力，更好地發(fā)力住房儲蓄業(yè)務(wù)。

我們期待中德住房儲蓄銀行能夠越辦越好，優(yōu)化運作模式，為更多買不起房的老百姓增添助力。